ביצוע פרויקט תמ?א 38 הנו החלטה חשובה ומהווה צומת כלכלית מהותית אצל מרבית דיירי המבנים. על כן יש לקחת את ישום הפרויקט בצורה רצינית ולהקפיד לבחון ולבדוק את ההחלטות על הביצוע בכל שלביו,
אספנו מספר נושאים שלדעתנו יש לתת עליהם דגש בבחינת התוכנית.
תהליך ההסכמה בין הדיירים
בדרך כלל ההגעה להסכמה ליישום התוכנית היא השלב המורכב ביותר והמלווה לא אחת בחיכוכים אמוציות והתנגדויות מצד חלק מהדיירים. יש לבצע שלב זה בעדינות ובחכמה , יש ללמוד תחילה את יתרונות התוכנית ולבצע הסברה לכלל הדירים על מנת לרתום את כולם להסכמה .לאחר מכן עדיף לבחור צוות המורכב ממספר דיירים שיהווה צוות המשימה המוביל ויבצע את הבדיקה מול נותני השירותים כאשר בסוף התהליך יציג את החלופות הנבחרות להסכמה ואישור הדיירים.
בחירת הקבלן המיישם
בשלב זה ישנה כבר הסכמת הדיירים ובחינת התוכנית יצאה לדרך, יש לבחון את החלופות הקיימות בקריטריונים הבאים :
א. ידע ויכולת תכנון של הקבלן הנבחר - חלק ניכר מהטמעת הפרויקט ( כ 10 חודשים ) הנו קבלת האישורים הדרושים לצורך ביצוע, אישורים אלו מלויים במגעים עם הרשויות העירוניות וקבלתן דורשת ידע , יכולת תכנון וביצוע והבנת החומר , יש לוודא כי למיישם הפרויקט יכולת מוכחת לקבלת אישורים דומים על מנת לוודא התכנות של הפרויקט בזמן סביר. כמובן בשלב זה יש לוודא כי הקבלן הנו קבלן מאושר ורשום וכי בידיו כל התעודות הנדרשות לביצוע ותכנון הפרויקט , אל תהססו לבקש הצגת תעודות אלו מהקבלנים איתם אתם נפגשים.
ב יכולת הביצוע של הקבלן -יש לבדוק יכולת ביצוע פרויקטים דומים, של הקבלן , לבקר באתרים בהם ביצע עבודות , לשוחח עם לקוחות ולקבל המלצות . היות וטרם בוצעו פרויקטים רבים על בסיס התוכנית הנוכחית יש לבחון קבלנים בעלי יכולת מוכחת וניסיון בשיפוץ מבנים, הרחבה וביצוע תוספות במבנים קיימים כגון ממ?דים ומרפסות וכן יכולת וידע בבניה על גגות , אלו יהיו בדר?כ הקבלנים בעלי ניסיון וידע מספיק על מנת לבצע פרויקטי תמ?א 38.
ג. חוזקו הפיננסי של המבצע - פרויקטים אלו מתאפיינים בחוסר יכולת שיעבוד הזכויות הניתנות לקבלן למוסדות פיננסים על ידי כך לקבל מימון, היות וכך יידרש הקבלן לממן בעצמו או למצוא מקורות מימון חליפיים לביצוע הפרויקט, יש לוודא כי יכולות אלו מתקיימות על מנת למנוע מצב של תקיעת הפרויקט באמצע כתוצאה מבעיית מימון , יש להתייעץ עם עורך דין ולקבל הנחיות לקבלת בטחונות מתאימים בעריכת ההסכם.
ד.השוואת הצעות - יש להגיע לשלב ההחלטה הסופי ולוודא כי בידכם לפחות שתי הצעות , תזמנו שלב זה לקבלנים נותני ההצעות וודאו שההצעות מגיעות אליכם בזמן מספיק על מנת לבצע דיון ובחינה , יש להגדיר פורמט שעל בסיסו יבחנו ההצעות ולהגדיר משתנים כמותיים כגון , תמחור ההצעה, לוח זמנים, חומרים , איכות הבנייה וכדומה אך להקפיד גם על הכללת משתנים איכותיים כגון אמינות, ביצועים קודמים, וחוסן פיננסי.
עריכת הסכם
הקדישו זמן גם לבחירת היועץ המשפטי שילווה אותכם במהלך הפרויקט, לו תפקיד חשוב בהבטחת זכויותיכם , קביעת הערבויות לפרויקט ויצירת הסכם המחייב לשמירת לוח זמנים ואיכות . תהליך ההתקשרות המשפטית הנו תהליך חשוב ויש לוודא כי הנכם כוללים את כלל המפרטים לפי ההצעה שנבחרה ונותנים את הדעת לכל פרט ופרט .
לאחר עריכת ההסכם ניתן לצאת לדרך - בהצלחה
אל תהססו לפנות לאתר האינטרנט שלנו ב http://www.tamaaim.com/
או במייל לכתובת info@tamaaim.com
אספנו מספר נושאים שלדעתנו יש לתת עליהם דגש בבחינת התוכנית.
תהליך ההסכמה בין הדיירים
בדרך כלל ההגעה להסכמה ליישום התוכנית היא השלב המורכב ביותר והמלווה לא אחת בחיכוכים אמוציות והתנגדויות מצד חלק מהדיירים. יש לבצע שלב זה בעדינות ובחכמה , יש ללמוד תחילה את יתרונות התוכנית ולבצע הסברה לכלל הדירים על מנת לרתום את כולם להסכמה .לאחר מכן עדיף לבחור צוות המורכב ממספר דיירים שיהווה צוות המשימה המוביל ויבצע את הבדיקה מול נותני השירותים כאשר בסוף התהליך יציג את החלופות הנבחרות להסכמה ואישור הדיירים.
בחירת הקבלן המיישם
בשלב זה ישנה כבר הסכמת הדיירים ובחינת התוכנית יצאה לדרך, יש לבחון את החלופות הקיימות בקריטריונים הבאים :
א. ידע ויכולת תכנון של הקבלן הנבחר - חלק ניכר מהטמעת הפרויקט ( כ 10 חודשים ) הנו קבלת האישורים הדרושים לצורך ביצוע, אישורים אלו מלויים במגעים עם הרשויות העירוניות וקבלתן דורשת ידע , יכולת תכנון וביצוע והבנת החומר , יש לוודא כי למיישם הפרויקט יכולת מוכחת לקבלת אישורים דומים על מנת לוודא התכנות של הפרויקט בזמן סביר. כמובן בשלב זה יש לוודא כי הקבלן הנו קבלן מאושר ורשום וכי בידיו כל התעודות הנדרשות לביצוע ותכנון הפרויקט , אל תהססו לבקש הצגת תעודות אלו מהקבלנים איתם אתם נפגשים.
ב יכולת הביצוע של הקבלן -יש לבדוק יכולת ביצוע פרויקטים דומים, של הקבלן , לבקר באתרים בהם ביצע עבודות , לשוחח עם לקוחות ולקבל המלצות . היות וטרם בוצעו פרויקטים רבים על בסיס התוכנית הנוכחית יש לבחון קבלנים בעלי יכולת מוכחת וניסיון בשיפוץ מבנים, הרחבה וביצוע תוספות במבנים קיימים כגון ממ?דים ומרפסות וכן יכולת וידע בבניה על גגות , אלו יהיו בדר?כ הקבלנים בעלי ניסיון וידע מספיק על מנת לבצע פרויקטי תמ?א 38.
ג. חוזקו הפיננסי של המבצע - פרויקטים אלו מתאפיינים בחוסר יכולת שיעבוד הזכויות הניתנות לקבלן למוסדות פיננסים על ידי כך לקבל מימון, היות וכך יידרש הקבלן לממן בעצמו או למצוא מקורות מימון חליפיים לביצוע הפרויקט, יש לוודא כי יכולות אלו מתקיימות על מנת למנוע מצב של תקיעת הפרויקט באמצע כתוצאה מבעיית מימון , יש להתייעץ עם עורך דין ולקבל הנחיות לקבלת בטחונות מתאימים בעריכת ההסכם.
ד.השוואת הצעות - יש להגיע לשלב ההחלטה הסופי ולוודא כי בידכם לפחות שתי הצעות , תזמנו שלב זה לקבלנים נותני ההצעות וודאו שההצעות מגיעות אליכם בזמן מספיק על מנת לבצע דיון ובחינה , יש להגדיר פורמט שעל בסיסו יבחנו ההצעות ולהגדיר משתנים כמותיים כגון , תמחור ההצעה, לוח זמנים, חומרים , איכות הבנייה וכדומה אך להקפיד גם על הכללת משתנים איכותיים כגון אמינות, ביצועים קודמים, וחוסן פיננסי.
עריכת הסכם
הקדישו זמן גם לבחירת היועץ המשפטי שילווה אותכם במהלך הפרויקט, לו תפקיד חשוב בהבטחת זכויותיכם , קביעת הערבויות לפרויקט ויצירת הסכם המחייב לשמירת לוח זמנים ואיכות . תהליך ההתקשרות המשפטית הנו תהליך חשוב ויש לוודא כי הנכם כוללים את כלל המפרטים לפי ההצעה שנבחרה ונותנים את הדעת לכל פרט ופרט .
לאחר עריכת ההסכם ניתן לצאת לדרך - בהצלחה
אל תהססו לפנות לאתר האינטרנט שלנו ב http://www.tamaaim.com/
או במייל לכתובת info@tamaaim.com
